Чи допоможе лібералізація ринку землі сільськогосподарського призначення Україні у її відбудові та відновленні?

Повномасштабне вторгнення Росії в Україну завдало величезних збитків і втрат, які вже перевищують у 2,5 рази ВВП України за 2023 рік. Незважаючи на значну і триваючу міжнародну політичну та фінансову підтримку, яка допомагає Україні у відновленні та реконструкції, стає все більш очевидним, що їй потрібно буде мобілізувати власні ресурси та приватне фінансування – не лише для відновлення країни, а й для її довгострокового розвитку. З точки зору уряду, для України важливо використовувати обмежені державні та донорські ресурси, а також провести необхідні реформи, щоб полегшити залучення приватного фінансування та сприяти його збільшенню. Лібералізація ринку сільськогосподарських земель є однією з ключових реформ у цьому відношенні. Однак її масштаби, враховуючи, що сільськогосподарські землі становлять понад 70% території України, а також потенціал приватного фінансування сільського господарства та сільських територій часто недооцінюються.

Нестерпні витрати на війну та потреба у приватному фінансуванні

Російська війна проти України триває вже третій рік, завдаючи величезних втрат з точки зору людських життів, економічної стабільності та регіональної безпеки. Близько 20 відсотків території України було окуповано. Понад 10 мільйонів українців залишили свої домівки, в тому числі 6,45 мільйона біженців, які розселилися по всій Європі (ООН, 2024). Повідомляється, що кількість військових втрат України наближається до 200 000 (The New York Times, 2023) і щонайменше 10 000 цивільних осіб загинули (ООН, 2023). ВВП України впав на 30% у 2022 році, а задокументовані загальні збитки, завдані економіці України, станом на січень 2024 року сягнули 155 мільярдів доларів США (KSE, 2024). Аналогічно, економічні втрати становлять близько 500 мільярдів доларів США (станом на грудень 2023 року). Водночас потреби України в реконструкції та відновленні оцінюються приблизно в 486 мільярдів доларів США (Світовий банк, 2024). Ця величезна цифра більш ніж у 2,5 рази перевищує ВВП України за 2023 рік.

Незважаючи на значну і постійну міжнародну політичну та фінансову підтримку оборони, відновлення та реконструкції України, цього буде недостатньо (Світовий банк, 2023). Україні необхідно мобілізувати власні ресурси та приватне фінансування не лише для відновлення, а й для довгострокового розвитку. Український уряд повинен використовувати обмежені державні та донорські ресурси і провести необхідні реформи, щоб сприяти залученню приватних інвестицій. Однією з найважливіших реформ у цьому відношенні є триваюча лібералізація ринку сільськогосподарських земель. Масштаби його впливу та здатність генерувати приватне фінансування для сільського господарства та сільських територій часто недооцінюються.

Ринок сільськогосподарських земель в Україні та його реформування

Майже 71 відсоток території України (або 42,7 млн га з урахуванням окупованих територій) складають сільськогосподарські угіддя, 33 млн га — орні. Це набагато більше, ніж у найбільших країнах ЄС. Україна також має третину найродючіших чорноземів світу. Однак цей ресурс значною мірою не використовується для розвитку сільського господарства та загального економічного розвитку (KSE, 2021). За останні два десятиліття Україна перетворилася на все більшого світового постачальника основних продуктів харчування (von Cramon-Taubadel and Nivievskyi, 2023), але це сталося переважно без повноцінного ринку сільськогосподарських угідь в Україні, здатного сприяти ще більшій продуктивності сільського господарства та зростання.

Ринок продажу землі сільськогосподарського призначення практично не існував понад три десятиліття, натомість домінували операції з оренди. Ринок продажу землі сільськогосподарського призначення запрацював лише в липні 2021 року, і то в дуже обмеженому форматі. Придбати земельні ділянки сільськогосподарського призначення могли лише фізичні особи та з обмеженням у 100 га на особу. Мінімальна ціна встановлювалася на рівні нормативної грошової оцінки землі, а орендарі мали переважне право купівлі, за винятком іноземців та юридичних осіб; землі державної та комунальної власності залишалися під забороною продажу 2001 року. Відкриття ринку продажу землі сільськогосподарського призначення було частиною масштабної земельної реформи для підтримки ефективного та прозорого ринку землі сільськогосподарського призначення. Це включало законодавчий пакет, спрямований на запобігання земельному рейдерству, децентралізацію управління землею, запровадження електронних земельних аукціонів, створення інструментів для планування та використання землі, створення національної інфраструктури для геопросторових даних, створення установ для підтримки дрібних фермерів та розширення можливостей малих фермерів конкурувати за землю (KSE, 2021).

Загалом існують дві великі переваги операцій продажу та оренди. По-перше, ринок сільськогосподарських угідь за допомогою транзакцій відокремлює більш ефективні ферми від менш ефективних, таким чином збільшуючи загальну додану вартість сектора. Ще одна важлива перевага, зокрема пов’язана з ринком збуту сільськогосподарських угідь, полягає в тому, що функціонуючий ринок збуту сільськогосподарських угідь робить сільськогосподарські угіддя заставою, яка може генерувати продуктивні інвестиції в підвищення продуктивності сільськогосподарського та несільськогосподарського виробництва (Deininger and Nivievskyi, 2019).

Перші результати реформи

Майже два з перших двох з половиною років фази реформ розгорталися в умовах глибокого шоку від повномасштабного вторгнення Росії в Україну. Після цього майже 20 відсотків сільськогосподарських угідь України було окуповано (Mkrtchian and Mueller, 2024), майже третина сільськогосподарського сектора була зруйнована – загальні збитки та збитки аграрного сектора становлять 80 мільярдів доларів США (Нейтер та ін., 2024). Як наслідок, дуже обмежувальний формат першої фази ринку, на додаток до викликів війни, фактично обмежив очікувані вигоди від лібералізації ринку.

Війна суттєво загальмувала розвиток ринку продажу землі сільськогосподарського призначення, фактично скоротивши обсяг угод майже вдвічі (див. рис. 1).

Рисунок 1. Сукупні ринкові операції та вплив війни.

Загалом, з моменту відкриття ринку було продано близько 1,1% загальної площі сільськогосподарських угідь, або близько 1,3% всіх контрольованих сільськогосподарських угідь України (що еквівалентно 200 000 угодам купівлі-продажу або 444 300 га). У регіональному розрізі результати досить різноманітні (див. рис. 2).

Тим не менш, це обнадійливий результат, оскільки він цілком співставний з показниками розвинених країн, де в середньому щорічно відбувається близько 1% (і до 5%) від загальної площі сільськогосподарських земель (Нів’євський та ін., 2016). Іншим важливим результатом є те, що продані сільськогосподарські землі залишаються в сільськогосподарському виробництві.

Динаміка цін на сільськогосподарські землі також є позитивною, особливо на комерційні землі (див. рис. 3). З моменту запуску ринку продажу сільськогосподарської землі в Україні капіталізація зросла на 5,5 млрд доларів США (KSE Agrocenter, 2024).

Насправді капіталізація ринку сільськогосподарської землі може бути ще більшою. Існують ознаки того, що фактична ринкова ціна в середньому має бути набагато вищою за офіційно зареєстровану, оскільки сторони угоди можуть намагатися ухилитися від сплати податків і зборів (Нів’євський та Нейтер, 2024).

Рисунок 2. Площа угод як частка від загальної площі області (адміністративного району).

Продовження лібералізації ринку сільськогосподарських земель та пов’язані з цим очікування

З 1 січня 2024 року юридичні особи отримали право на придбання землі сільськогосподарського призначення, продаж якої з 2001 року перебував під забороною. Крім того, на цьому другому етапі ліміт накопичення сільськогосподарських угідь на одного бенефіціара збільшено до 10 000 га. Інші обмеження залишаються, зокрема те, що юридичні особи з іноземним бенефіціаром як і раніше не можуть купувати землю сільськогосподарського призначення.

Перші результати другого етапу передчасні, і твердих висновків зробити неможливо, але попередні результати є досить обнадійливими. Нові учасники ринку вже збільшили обсяг угод і відповідну ціну в середньому на 13 відсотків (див. рис. 3).

Рисунок 3. Середні ціни на землю сільськогосподарського призначення, тис. грн.

Ще одним обнадійливим результатом є те, що юридичні особи сприяють подальшій прозорості ринку. У половині угод за участю фізичних осіб ціна продажу не перевищувала мінімальну ціну більш ніж на 1,5%, тоді як у половині угод з юридичними особами ціна перевищувала мінімальну більш ніж на 44%.

Ці перші результати дають уявлення про напрямок розвитку ринку та пов’язані з ним вигоди. Очікувані економічні вигоди від лібералізації ринку сільськогосподарської землі для юридичних осіб можуть становити 1-2,7% ВВП на рік протягом наступних трьох років. Масштаб залежить від багатьох факторів, включаючи доступність фінансування та фінансової підтримки для малих фермерів (KSE Agrocenter, 2023).

Фінансування сільських територій та сільського господарства становить особливий інтерес, оскільки земля, як правило, вважається високоякісною заставою, яку можна використовувати для залучення кредитів та інвестицій. Це особливо важливо під час нинішнього воєнного періоду, оскільки сільськогосподарські виробники вже третій рік поспіль стикаються зі значними втратами застави та серйозними фінансовими труднощами. Наразі, незважаючи на свій потенціал, лише мізерна частка всіх сільськогосподарських кредитів надається під заставу сільськогосподарських угідь, що значно нижче світових стандартів.

За нинішніх зареєстрованих цін на сільськогосподарські землі, загальна ринкова капіталізація сільськогосподарських земель еквівалентна приблизно 35,5 млрд. доларів США. Це потенційно може згенерувати додаткові 12,4 млрд доларів США кредитів (за поточного коефіцієнта ризику низької ліквідності 0,35), що вже набагато більше, ніж поточний сільськогосподарський борг, який становить близько 3,5 млрд доларів США. Очікується, що додавання юридичних осіб до пулу покупців сільськогосподарської землі (станом на січень 2024 року) збільшить ціни на сільськогосподарську землю ще на 40 відсотків. Таким чином, ринок сільськогосподарської землі зросте до майже 50 мільярдів доларів США, а обсяг фінансування під заставу землі може скласти 17,5 мільярдів доларів США. Подальша лібералізація ринку сільськогосподарської землі, зокрема, підвищення його прозорості, збільшення ліквідності ринку та накопичення необхідної ринкової статистики, може дозволити Національному банку України переглянути коефіцієнт ризику ліквідності для сільськогосподарської землі – потенційно розглядаючи її як заставу, подібну до інших видів нерухомості (див. Постанову Національного банку України №351 від 30 червня 2016 року). Коефіцієнт ризику ліквідності на рівні розвинених країн (0,6-0,8) міг би додатково збільшити обсяг потенційного фінансування під заставу землі, доступного для сільського господарства та сільських територій/землевласників, щонайменше до 35 мільярдів доларів США. Це, в свою чергу, дозволило б закрити поточний дефіцит фінансування реконструкції, відновлення та розвитку сільського господарства, що становить понад 20 млрд. доларів США. Це також сприяло б задоволенню потреб України у реконструкції та відновленні на суму близько 500 млрд доларів США.

Подальші значні кроки в напрямку лібералізації ринку продажу сільськогосподарських земель в Україні очікуються в рамках руху країни до членства в ЄС (Європейська Комісія, 2024), відповідно до Глави 4 “Вільний рух капіталу”. Зокрема, це стосується надання іноземцям (громадянам та юридичним особам ЄС) права купувати українські сільськогосподарські землі (Nivievskyi and Neyter, 2024).

Висновки

Повномасштабне вторгнення Росії в Україну завдало величезних збитків і втрат, які вже перевищують у 2,5 рази ВВП України за 2023 рік. За останніми оцінками, потреби у реконструкції та відновленні становлять близько 500 мільярдів доларів США. Це непосильний тягар для однієї лише України. Незважаючи на значну і постійну підтримку з боку міжнародних партнерів і донорів, Україні доведеться значною мірою спиратися на власні ресурси і можливості для залучення приватного фінансування не лише для відновлення країни, а й для її довгострокового розвитку. Тому, з точки зору українського уряду, важливо зосередитися на необхідних реформах та оптимізувати політичні рішення, щоб ефективно використовувати обмежені державні та донорські ресурси, а також сприяти залученню приватних інвестицій та стимулювати їх. Продовження лібералізації ринку сільськогосподарських земель є однією з таких критично важливих реформ, що дає надію на залучення значних приватних інвестицій в аграрний сектор та сільську місцевість.

Розмір ринку сільськогосподарських земель є величезним (сільськогосподарські угіддя займають понад 70% території України). Перші два роки після відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення продемонстрували значний потенціал для залучення приватного фінансування у сільське господарство та сільські території. Результати регулярного моніторингу ринку та попередні висновки, про які йшлося вище, свідчать про те, що подальша лібералізація ринку сільськогосподарських земель та підвищення його прозорості можуть забезпечити близько 35 млрд. доларів США фінансування для сільськогосподарських виробників та сільських територій/землевласників. Це, в свою чергу, могло б закрити поточний дефіцит фінансування сільського господарства у розмірі понад 20 млрд. доларів США, а також частково закрити дефіцит фінансування у розмірі майже 500 млрд. доларів США для загальної реконструкції та відновлення України. Очікувані економічні вигоди від лібералізації ринку сільськогосподарських земель для юридичних осіб оцінюються на рівні 1-2,7% ВВП щорічно протягом наступних трьох років. Подальша лібералізація ринку сільськогосподарської землі та крок до членства в ЄС включатиме надання іноземцям (громадянам та юридичним особам ЄС) права купувати українські сільськогосподарські землі, що, як очікується, принесе ще більші вигоди.

Роман Нейтер, експерт аграрної та земельної політики, Київська школа економіки.

Бере участь у Конференції Black Sea Grain, 18 квітня 2024 – УкрАгроКонсалт

Позначки:Україна, ринок землі, ціни, війна