Рынок сельхозземель в Украине возвращается на довоенные показатели

Рынок купли-продажи земель сельскохозяйственного (с/х) назначения в Украине демонстрирует устойчивость и потенциал развития. Его темпы и объемы постепенно догоняют довоенные показатели, а общий процент с/х земель в обращении приближается к показателям развитых экономик. Правительству следует обратить внимание на низкий уровень регистрации и занижение стоимости сделок. Об этом говорится в аналитическом отчете о состоянии рынка земель в Украине, подготовленном экспертами Центра исследования продовольствия и землепользования при Киевской школе экономики (KSE Агроцентр) при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО).

По данным отчета, всего с момента открытия рынка с/х земель 1 июля 2021 года по состоянию на 1 июня текущего года заключено более 145 тыс. сделок купли-продажи земельных участков совокупной площадью около 325 тыс. га. Это составляет около 1% всех сельхозземель на подконтрольных Украине территориях. Следовательно, земельный рынок в Украине, несмотря на военное положение, остается ликвидным и привлекательным для инвесторов. Высокие показатели ликвидности наблюдаются преимущественно в центральных областях Украины, где доля сельхозземель в обращении превышает 1%.

Наибольшим спросом пользуются земли для товарного сельскохозяйственного производства и земли для ведения личного крестьянского хозяйства. Цены купли-продажи на сельскохозяйственные земли постепенно растут: в 2023 году средневзвешенная цена составила 35,4 тыс. грн/га. Это на 13,5% больше, чем в 2022 году, и почти на 22% больше, чем в 2021 году. Дорогой с начала 2023 года была земля в Киевской и Львовской областях. Такая ситуация уже традиционно наблюдается вокруг привлекательных мегаполисов, где на ценообразование оказывает существенное влияние перспектива перевода угодий в несельскохозяйственные земли с целью дальнейшей застройки.

Проведенный анализ указывает на две системные проблемы: низкий уровень регистрации цен в Государственном реестре прав и занижение цены на землю при проведении транзакций. Так, с начала 2023 года доля транзакций с зарегистрированной ценой составила лишь 18,8% от всех сделок купли-продажи, в то время как в 2022 году этот показатель составлял 34,4%, а в 2021 – 55,0%. При этом в 60% случаев, когда цена участка была указана, он находился на минимально возможном уровне – то есть на уровне нормативной денежной оценки (НГО). Соотношение между ценами купли-продажи и стоимостью аренды на электронных земельных аукционах на уровне 1:4,5 свидетельствует, что зарегистрированные цены сделок купли-продажи вдвое ниже рыночных.

«Простыми словами, цена земли регистрируется на минимальном уровне, тогда как реальную цену покупатель оплачивает «неофициально». Это существенно снижает базу для налоговых поступлений в бюджеты общин и оказывает «медвежью услугу» владельцам земельных участков, ведь тормозит рост коэффициента ликвидности сельхозземли как залога. Внедрение массовой оценки земель на основе рыночных цен вместо НГО должно помочь в решении этой проблемы. Уже принят закон, предусматривающий пилотный проект по массовой оценке. Однако для его успешного внедрения нужно как можно быстрее обеспечить обязательное внесение цен по всем земельным транзакциям в Реестр прав», – отметил руководитель проекта Олег Нивьевский.

Восстановление в январе 2023 года электронных земельных аукционов на платформе Prozorro. Продажи, которые были приостановлены на период военного положения и возобновлены после принятия соответствующего закона Верховной Радой Украины (ЗУ №2698), является положительным для экономики и реформы шагом.

«Электронные земельные аукционы – ориентир справедливой стоимости земли и источник наполнения местных бюджетов. По нашим расчетам, начиная с октября 2021 года, когда стартовали первые земельные торги на платформе Prozorro. Продажи, они приносят общинам ежегодно 238,86 млн грн дохода», – отметил исследователь KSE Агроцентр Роман Нейтер.

Опубликованный аналитический отчет является первым из серии ежемесячных и ежеквартальных обзоров земельного рынка, которые KSE Агроцентр будет готовить в течение ближайшего года в рамках исследовательского проекта «Земля незламності», что реализуется при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО).

Метки: Украина, земля