Полгода до открытия рынка: сколько будет стоить с 1 июля украинская земля?

Согласно окончательной версии закона, в первые 2,5 года после открытия рынка земли, то есть с 1 июля 2021 г., можно будет покупать не более 100 га в одни руки, а затем — до 10 тыс. га., и только физическим лицам — гражданам Украины (юрлицам — с 2024), сообщает УкрАгроКонсалт со ссылкой на agronews.ua

Покупать украинскую землю иностранцам могут позволить только на всеукраинском референдуме, а отечественные банки смогут получать землю только в порядке обращения взыскания на участки как на предмет залога. Причем они должны быть отчуждены в торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности. Также закон запрещает продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности.

Впрочем, анализ показывает, что большинство из указанных ограничений можно обойти.

Нынешняя модель земельных отношений, как это ни парадоксально звучит, является основой конкурентоспособности нашего аграрного сектора (фактор доступной аренды и возможности не отвлекать инвестиционные ресурсы на выкуп земли, направляя их на новые технологии и технику). Аренда земли сформировала в Украине уникальную триаду землепользователей: личные хозяйства, фермеры и крупные агрохолдинги.

Последние, кстати, заинтересованы в открытии рынка земли, поскольку сегодня они конкурируют с фермерами за право пользования ею с помощью размера арендной ставки, что, в свою очередь, зависит от уровня добавленной стоимости конечного продукта, которая генерируется на данном участке. И здесь все зависит от продуктового разнообразия: фермер, выращивающий разные виды культур, зарабатывает с одного гектара больше и может предложить собственнику земли более высокую ставку аренды, чем агрохолдинг, специализирующийся на выращивании технических монокультур и который зарабатывает на валу и эффекте от масштаба. Так, у фермера средней руки уровень добавленной стоимости конечной продукции с гектара может достигать $ 600-800 и, соответственно, он может заплатить за аренду $ 150-200 за га. У агрохолдинга товарный выпуск с гектара составляет в среднем $ 250, а значит ставка аренды, приемлемая для него — $ 50-100.

В случае открытия рынка земли, в том числе официально для компаний в 2024 г., конкуренция между землепользователями будет происходить не по ставкам аренды, а по цене выкупа земли у первичных владельцев, и здесь ключевой фактор — объем и ставка привлеченных для выкупа кредитных ресурсов. Очевидно, что в этой гонке выигрывают именно крупные агрохолдинги, которые смогут привлекать внешние займы под 5-6% под залог земли. Естественно, сделают это не сразу, а в течение переходного периода, который установлен законом в контексте этапности открытия рынка. То есть процесс концентрации земельных наделов растянется примерно на пять лет. Учитывая то, что спрос на землю в Украине будут формировать как раз большие игроки и именно «под концентрацию», первые годы не обещают никаких сюрпризов ни в части ценовой динамики, ни в части влияния на экономику в целом. Мелкие и средние фермерские хозяйства, с учетом уровня их оборотных средств, не смогут сформировать активный спрос на землю в масштабах целой страны.

Земель сельскохозяйственного назначения в Украине примерно 27 млн ​​га, из которых 17 млн, или 62%, передано в аренду. Продать свой надел, согласно опросам, хотят примерно 10% владельцев, то есть речь идет примерно о 2 млн га. Даже если желающих избавиться от наделов будет больше, в условиях уже заключенных договоров аренды защищены права арендатора на преимущественный выкуп земли в случае активации рынка.

Есть еще, правда, земли в государственной собственности. Совсем недавно Геокадастр предоставил президенту информацию, которая в более чувствительном обществе вызвала бы эффект разорвавшейся бомбы: с 7 млн гектаров государственной пашни 5 были якобы украдены и остались только 2, которые и были переданы в пользование объединенных территориальных общин (ОТО). По сути, речь идет о хищении примерно $ 5 млрд, если взять среднюю нормативную оценку земли на уровне 25-26 тыс. грн за гектар. И это могло быть хищением века, если бы не одно «но». Земля — ​​это не портрет Джоконды, ее нельзя «украсть». Ее можно незаконно переоформить на другого владельца. То есть при наличии эффективных судов и прокуратуры все отыгрывается назад.

Но, скорее всего, процедура передачи земель в ведение ОТО и была затеяна для того, чтобы максимально усложнить упомянутые выше «переигровки». Кстати, этим отчасти объясняется и неслыханная «драка» на нынешних местных выборах, когда бюджеты политических партий зашкаливали, а «себестоимость» депутатского кресла в некоторых случаях поднималась до $ 500 тыс. Основная причина — открытие рынка и передача государственной земли местным общинам для продажи или сдачи в аренду.

Таким образом, суммарное предложение земельных участков сельскохозяйственного назначения на момент открытия рынка земли можно оценить в 3-4 млн га, как со стороны частных владельцев, так и со стороны государства (примерно поровну).

Инвестиции в землю и ценообразование на нее в будущем станут четко коррелировать с оценкой рентного земельного дохода, так как земля — это ярко выраженный рентный актив. Возникновение данной корреляции хорошо видно на примере рынка жилой недвижимости в Украине, где кривые price/rent (цена недвижимости/ставка аренды) уже четко взаимодействуют и даже становятся предметом анализа со стороны НБУ. И если аренда формируется платежеспособностью арендатора и его экономической активностью, то стоимость актива в виде недвижимости частично определяется покупателем, исходя из его ожиданий доходности. В оптимальной модели кривая динамики аренды и цены недвижимости должны почти совпадать.

На рентную модель ценообразования актива в виде земли влияют 2 базовых фактора: альтернативная доходность (как правило, это либо банковский депозит, или ставка по государственным ценным бумагам) и мультипликатор рентного дохода (аренды) на определенное количество лет. В развитых странах период расчета мультипликатора составляет до 20 лет.

В предыдущие годы мы уже пытались моделировать ценовой диапазон. Сейчас базовые факторы изменились: ставку доходности следует принимать на уровне 10%, а мультипликатор — на срок до 15 лет (с учетом рисков).

Средняя ставка аренды земли в Украине колеблется в диапазоне 1700-2000 грн за га, то есть стартует от $ 60. В прогнозах Кабмина на 2024 г. фигурирует показатель в 4000 грн, что с учетом девальвации может составить в 2 раза больше.

По методу альтернативной ренты получаем ориентировочную стоимость земли в диапазоне $ 600 (на старте рынка) — $ 1300 (в 2024 г.). По методу капитализации ренты и ценового мультипликатора: $ 900 на старте и $ 1900 в 2024-м на этапе зрелого рынка. В любом случае речь идет о суммах, которые называют некоторые эксперты, измеряя цену на наш чернозем десятками тысяч долларов.

К моменту полного открытия рынка земли цена на пашню будет дисконтироваться за счет рисков серых схем и определяться, исходя из метода капитализации арендной платы, который максимально подходит фермерам и агрохолдингам (в части заключения договоров с условием). После 2024-го, с приходом крупных инвесторов (кто захочет купить около 100 тыс. на 10 структур), доминировать будет метод альтернативной ренты.

Agronews.ua

Метки: Украина, рынок земли, открытие рынка