Кто покупает землю в Украине во время войны и как меняется цена

БизнесЦензор выяснял, как может измениться стоимость сельхозземли после вступления Украины в ЕС, кто инвестирует в землю во время войны, сколько продали угодий с начала года, как выросла цена и в какой области покупают дороже всего.

Продажа

По данным исследования «Земельный рынок в Украине», проведенных специалистами Kyiv School of Economics, с начала 2023 года средневзвешенная цена участков выросла на 10,4% в национальной валюте до 38,5 тыс грн за гектар по состоянию на сентябрь.

В первом квартале 2023 года средневзвешенная цена составила 34,8 тыс. грн/га, а во втором – 36,4 тыс. грн/га.

Однако, по словам одного из соавторов исследования Романа Нейтера, эксперта по аграрной и земельной политике Kyiv School of Economics, если стоимость земли скорректировать на уровень инфляции в Украине (Б.Ц. — в октябре НБУ улучшил прогноз инфляции на конец 2023 года с 10, 6% до 5,8%) и сравнивать в долларах США, цена украинских угодий до полномасштабного вторжения была выше, чем сейчас. Тогда она составляла в среднем $1140/га, или 41 678 грн по курсу, установленному НБУ на конец сентября.

С другой стороны, сейчас средневзвешенная стоимость участка ориентировочно равна цене аренды земли за 3,5 года, что может свидетельствовать о том, что официальные цены контрактов занижены и отражают реальную рыночную стоимость участков.

Тем более что значительное количество сделок совершается по цене, равной нормативной денежной оценке (НГО) – минимально допустимой стоимости для бывших подмораторных земель. В сентябре 2023 года 58,5% сделок были заключены по цене, не превышающей НПО более чем на 2%.

В целом, с августа 2021 года, когда стартовала продажа сельхозземли для физлиц-украинцев, граждане заключили 172,8 тыс. договоров на куплю-продажу земли совокупной площадью почти 380,5 тыс. га – это около 0,92% площади всех сельхозугодий. года или 1,08% сельхозземель на подконтрольных Украине территориях по состоянию на сентябрь 2023 года.

Аренда

В Украине в коммунальной собственности находятся более 5 млн. га угодий. В аренде находятся 3857 участков общей площадью 34,6 тыс. га, что ежегодно приносит общинам доход в 325,8 млн. грн.

Арендуют коммунальную землю через участие в электронных аукционах на платформе Prozorro.

С начала года цена аренды в Украине снижается: средневзвешенная цена на торгах в первом квартале года составила 8,9 тыс грн/га, во втором – 8,2 тыс грн/га, в третьем – 7,4 тыс грн/га.

Авторы исследования предполагают, что удешевление происходит из-за ухудшения финансового положения сельхозпроизводителей, падения внутренних цен на основную сельхозпродукцию. По состоянию на сентябрь, средневзвешенная цена аренды коммунальных земель составила 7,8 тыс. грн за гектар.

Она на 32% ниже, чем была до начала полномасштабного вторжения, когда аренда в среднем стоила 11,5 тыс грн/га.

География цен – где платят больше всего?

По данным Госгеокадастра, с первого июля 2021 по 28 сентября 2023 наивысшие цены на продажу земельных участков наблюдаются в Ивано-Франковской, Львовской, Волынской и Тернопольской областях, в Киевской и Полтавской областях. Самые низкие – на территориях, охваченных боевыми действиями, а также в прифронтовых областях.

По словам Романа Нейтера, более высокую стоимость сельхозугодий в Ивано-Франковской области можно объяснить небольшими площадями предлагаемых там участков (до 1 га). В то же время стоимость оформления земли независимо от ее площади остается постоянной – 12-15 тыс. грн, что в конечном итоге существенно влияет на цену небольших участков.

Кто покупает землю

Среди покупателей земельных участков преобладают мужчины – от 70 до 80% среди общего количества покупателей. Процентное соотношение мужчин к женщинам среди инвесторов выше, чем среди физических лиц и ФЛП, которые приобрели землю для собственного сельхозпроизводства.

В основном инвестор в сельхозземлю – это мужчина до 40-44 лет, преимущественно женатый, занимающийся предпринимательской деятельностью или занятый в ИТ сфере.

Сколько купили угодий с начала года

В третьем квартале 2023 года произошло 21,4 тыс. трансакций, которые касались площади в 43,5 тыс. га. Во втором – 21,4 тыс. сделок на 44 тыс. га, в первом – 15,7 тыс. сделок на 32 тыс. га. То есть в общей сложности речь идет о площадях около 119,5 тыс га.

Как может впоследствии измениться стоимость украинской земли?

До января 2024 года покупать угодья могли только физлица-украинцы, которым разрешалось приобретать в собственность не более 100 га «в одни руки». Это определенно сдерживало рынок. С нового года покупать землю смогут и юрлица, зарегистрированные в Украине.

Однако, по словам Романа Нейтера, не следует ожидать резкого, кратного роста цен. На стоимость участка сейчас будет влиять, сколько аграрий сможет на ней заработать, учитывая внутренние цены на сельхозпродукцию и усложнение логистики.

Даже в условиях будущего вступления Украины в ЕС, сейчас сложно прогнозировать рост цен на землю, сравнивать с рынком земли у соседей Украины-членов Евросоюза, потому что непонятно на каких условиях страна обретет членство.

Например, на территории Евросоюза действует общая для всех стран поддержка сельхозпроизводителей, Common agricultural policy, предусматривающая определенные платежи владельцу ежегодно за каждый гектар угодий, безотносительно к тому, находится ли эта земля в производстве продовольствия или нет.

В среднем владелец получает ежегодно платеж в 250 евро, капитализируемый в стоимость земли. Учитывая большие объемы сельхозугодий в Украине маловероятно, что такая поддержка будет предусмотрена для Украины.

В Украине 31,1 млн. га сельхозземли находится в частной собственности. Всего в стране по состоянию на 2017 год насчитывалось 41,4 млн га сельхозземель.

Метки: Украина, рынок земли